Земля: важливі аспекти купівлі та оренди, оподаткування та діяльності органічних фермерських господарств

Автор kwidl

Юрист Михайло Дворак (Консалтингова група ACCOUNT) про важливі аспекти купівлі та оренди землі, оподаткування та діяльності органічних фермерських господарств

Журналіст – Тетяна Макуха, спеціально для  Organic Business School

 

Земля: важливі аспекти купівлі та оренди, оподаткування та діяльності органічних фермерських господарств

 

Закінчився перший пленарний тиждень роботи Верховної Ради у 2017 році, в кінці якого була закрита 5 сесія Парламенту 8–го скликання. Депутати пішли на канікули. Наступну сесію відкриють 7 лютого. Вже визначенні пріоритетні завдання роботи на цей період, серед яких і ухвалення законопроекту «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Поки депутати ще визначаються, яка земля, на яких умовах, кому і за скільки буде продаватися чи не продаватиметься взагалі, поки парламентарі напрацьовують механізм запуску в Україні ринку землі, ми вирішили поспілкуватися з фаховим юристом, котрий практикує у галузі органічного виробництва, Михайлом Двораком (Консалтингова група ACCOUNT). Його поради допоможуть фермерам–початківцям не попастися на гачок конкурентів чи рейдерів.

 

Хоча ВР і продовжила на початку жовтня минулого року Мораторій на заборону купівлі/продажу земель с/г призначення, ми знаємо, що продовжує функціонувати, так би мовити, чорний ринок землі. Які схеми вам відомі?

– Варто зауважити, що є дві передумови припинення дії Мораторію. Головна вимога – закон про обіг земель с/г призначення. Поки не буде цього закону – діятиме Мораторій. І якщо навіть настане 1 січня 2018 року, як це зазначено, але не буде цього закону, Мораторій все рівно буде діяти. Щодо схем, то це все легко побачити в Інтернеті. Він рясніє різними варіантами відчуження землі на яку поширюється Мораторій. На справді неможливо зараз у законному полі купити земельну ділянку, яка є паєм, навіть якщо вона винесена в натурі, тобто оформлена як земельна ділянка. У період дії мораторію заборонено укладати договори про відчуження паю як у момент укладення договору так і у майбутньому, так звані попередні договори. Земельний Кодекс мітить чітке застереження, що всі такі договори є недійсними. Тому я категорично не рекомендую купувати пайову землю. Для розуміння, хочу пояснити, що таке пай. Коли Україна здобула незалежність, раніше існуючі колгоспи поступово припиняли свою діяльність. Кожний з колишніх працівників колгоспу набув право отримати у приватну власність частку землі, яка належала колгоспу. Підтвердженням такого права є, зокрема сертифікат, на основі яких і можна винести в натурі ділянку–пай, та оформити кінцеві правоустановчі документи. Саме ця категорія земельних ділянок називаються паями. Окрім паїв, мораторій поширюється на ділянки із цільовим призначенням «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва» та с/г землі комунальної та державної форм власності. Для уникнення неприємних наслідків, при купівлі землі, слід перевірити її історію.

Тому я абсолютно не рекомендую купувати пайову землю. При купівлі ділянок потрібно перевірити, яка її історія, які є правоустановчі на неї документи. Пам’ятайте, якщо вам хтось пропонує купити ділянку на яку поширюється мораторій, то є два варіанти. Перше, ця людина необізнана, але незнання закону не звільняє від відповідальності, або, друге, ця людина – шахрай. При цьому на указані земельні ділянки поширюється Мораторій щодо будь–якого відчуження, включно заборонено вносити ділянки до статутного капіталу господарських товариств. Таке відчуження буде визнано недійсним. Тому будуючи довгостроковий бізнес виникає істотний ризик на певному етапі втратити свою справу. Це ще один механізм для рейдера або конкурента, щоб зруйнувати справу. Ми не рекомендуємо купувати таку ділянку. Якщо є необхідність мати власну землю то варта звернути увагу на інші категорії земель на які мораторій не поширюється.

 

Які це?

– Згідно із Земельним Кодексом є ряд земельних ділянок які можуть бути виділені для ведення певної діяльності, наприклад під садівництво, городництво так звані дачні ділянки. Кожен з громадян України має право на безкоштовне їх виділення. Хоча таке право є, але інше питання – яким чином воно реалізовується. Отже, такі ділянки можуть вільно продаватися. Таким чином прослідкувавши історію ділянки, можна зрозуміти чи варто купувати ділянку у власність.

Разом з тим паї – це дуже великий масив земель в Україні і вони цікаві тим, що використовувалися під вирощування с/г культур та часто вони зручно розташовані до різних комунікацій, води тощо. Тому, коли трапляються такі ділянки паїв і вони незабруднені, що має важливе значення для сертифікації і подальших кроків в органічному виробництві, єдиний законний спосіб їх використання з мінімальними ризиками втрати ділянки, це отримання земельної ділянки в оренду. Максимальний строк оренди – 50 років. Цього періоду достатньо, щоб її належно обробляти і щоб ділянка давала врожай, прибутки. На мою думку, за цей період закон про обіг земель безперечно буде ухвалений і мораторій знятий.

 

Що важливо пам’ятати, коли береш ділянку в оренду?

– Так само як і при купівлі, важливо перевіряти історію цієї земельної ділянки, кадастровий номер тощо. Трапляються випадки коли шахраї часто ту саму ділянку передаю у користування двом–трьом особам.

 

Окрім оренди пайової землі ще існує якийсь спосіб нею, так би мовити, заволодіти?

– Законодавство містить два винятки, згідно яких пай може відчужуватися для обмеженого кола осіб. Перше – це спадщина. Власник паю може передати його у спадок будь–кому. Друге – це обмін паями, але в межах одного земельного масиву колишнього колгоспу. Інших варіантів відчужити законно земельну ділянку–пай немає.

 

Відомо також, що закон передбачає можливість отримання громадянином 2 га землі для ведення особистого селянського господарства. Який механізм її отримання?

– ОСГ цікаве тим, що його першочергове призначення – це вирощування культур для власних потреб, для себе. Але особі, яка щось вирощує в межах ОСГ, надається право продавати надлишки своєї продукції, і це не оподатковується. ОСГ реєструється в межах села або селища, кожен бажаючий може звернутися в сільську або селищну раду – і отримати таку ділянку. Зараз є великі громади, де багато вільної землі, наприклад у селах, які «помирають», тому це не проблема.

Якщо є таке бажання, то воно буде реалізовано. Під ОСГ ділянка може виділятись у власність безоплатно, про що я згадував вище. Але варто пам’ятати, що отримати ділянку безкоштовно у власність під конкретне призначення можна тільки один раз. Якщо особа вже отримала під садівництво свої 12 соток, то в іншому місці вже їх не отримаєш. Є також нюанс: не на всіх ділянках можна будувати постійні споруди.

Наприклад, для садівництва передбачена можливість зводити будівлі і немає застереження чи постійні, чи тимчасові, просто будівлі для потреб. Цим часто і користуються. Але для інших видів ділянок таке право може бути обмежене, слід мати це на увазі.

 

Чи є обмеження щодо оренди землі? Наприклад, в одні руки тільки 100 га і все?

– Ні. Можна орендувати скільки завгодно га. Є тільки по ОСГ обмеження. Діяльність свого ОСГ особа здійснює тільки в межах 2 га і вирощене на цих 2 га може бути продане без сплати податків. Все, що більше – вже оподатковується. Але це не означає, що власник ділянки ОСГ не може ще мати десяток чи сотню інших гектарів. Скільки може особа обробити, скільки їй потрібно, стільки вона і може орендувати.

 

Якщо ж все ж таки є можливість купити земельну ділянку, то яким чином оформити договір купівлі? Це звичайний договір купівлі–продажу чи існує специфіка?

– На будь–яку нерухомість, відчужену в будь–який спосіб, чи то купівля–продаж, чи дарування, чи обмін, має бути договір, котрий підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Як і нотаріус, так і державний реєстратор несуть відповідальність у своїй частинні щодо законності цього правочину.

Тобто особливих складнощів в укладені договору немає, все стандартно, чіткий опис об’єкта, його характеристики, бажано вказати реальну ціну, оскільки, якщо складеться ситуація коли договір визнаватиметься недійсним, то покупець має право на повернення тієї суми, котра вказана у договорі. Якщо у договорі буде зазначено 1000 грн., то стільки покупцю і повернуть, буде складно або навіть неможливо довести, що покупець заплатив більше, тому потрібно вказувати реальну ціну.

Більш важливі договори, які потрібно прописувати дуже чітко, це договори оренди, не дивлячись на те, яка це ділянка, пайова чи виділена в іншому порядку, тим більше якщо це довгострокова оренда і є бажання її купити, але є обмеження на купівлю, то у такому випадку потрібно чітко прописувати пріоритетне право орендаря купити цю ділянку.

 

Зараз фермери все частіше скуповують ділянки, виділені учасникам АТО. Це законно?

– Це звичайні земельні ділянки, які можуть продаватися. Процедура та ж сама.

 

За яких умов можна не сплачувати податок на землю? Є якісь винятки?

– Коли виникають такі питання, моя партнер Юлія Капустіна, сертифікований аудитор, радить переходити на спрощену систему оподаткування. Окремо податок на землю можна не сплачувати, якщо підприємець сплачує єдиний податок. Є чотири групи єдиного податку для підприємців і, якщо 3 або 4 група, то податки не сплачуються. Сільськогосподарські виробники найчастіше використовують 4 групу оподаткування. У них, взагалі, вираховується єдиний податок у відповідності до суми податку на землю. Якщо ж це 1, 2 чи 3 група, то у них є фіксований податок, і вони звільнені від усіх інших податків.

 

Якщо це органічна ферма, то яка система оподаткування?

– Органічні фермери у яких більше 75% спрямованого доходу від с/г господарства, можуть переходити на 4–ту групу. Разом з тим, ніхто не забороняє органічній фермі зареєструватися на одну із цих трьох груп в залежності від того, який вони планують отримувати дохід. Наприклад, на 2 групі можна отримувати не більше 1,5 млн грн на рік, на 3 – не більше 10 млн грн. Це таке питання, що можна порахувати. У 3 групі вигідніше бути, якщо сума очікуваного доходу більше за 1,5 млн. грн., якщо сума менша – то можна обрати 2 групу. У Податковому кодексі є окрема норма, за якою вираховується сума податку. Крім того, конкретний % встановлюється кожного року радою відповідного рівня.

 

Якщо брати органічне виробництво, то обов’язковими є чистий ґрунт, сертифікація, спеціальні перевірки і тоді тільки продукція вважається органічною. А на землю такій фермі потрібно укладати якісь додаткові договори чи акти? Чи специфіка продукції, яка вирощується, ні на що в законодавчому полі не впливає?

– Якщо говорити про специфіку органічної ферми з точки зору права на ділянку, то воно нічим не відрізняється від будь–яких інших. Єдина відмінність у тому, що беруться до уваги екологічні показники, тобто визначається якість ґрунту. Це, очевидно, впливає на ціну, але щодо правоустановчих документів немає ніяких особливостей. Щодо органічного виробництва, як такого, в Україні діє закон, який регулює питання сертифікації органічного продукту, але він напівдіючий, зокрема закон містить вимогу до обов’язкового внесення органічного виробника до реєстру, але такого реєстру в Україні не існує. Система сертифікації в Україні поки що не працює на рівні держави.

Ситуацію рятує норма згаданого закону, яка надає право розміщувати в України продукцію як органічну, якщо вона сертифікована в державах – членах Європейського Союзу як органічна, без жодної додаткової сертифікації. Таким чином отримання сертифікату українських сертифікаційних організації, котрі акредитовані відповідними установами Європейського союзу є достатнім для уникнення негативних наслідків і звинувачень у відсутності права додавати до свої продукції маркування «органічна». Хоча державні контролюючі органи стверджують, що сертифікація має бути здійсненна саме на території країн ЄС. Але це питання спірне і на скільки мені відомо поки судова практика з цього питання відсутня.

 

Яка відповідальність, якщо неорганічна продукція буде продаватися під маркою «органік»?

– Існує дві структуру які контролюють належність застосування маркування «органічна». Розміщення несертифікованої органіки є недобросовісною конкуренцією, у такому разі Антимонопольний застосовує штраф до 5% від річного доходу підприємства за минулий рік. Антимонопольний комітет намагається слідкувати за цим. Утім, їм ще це складно робити, поки не створений реєстр, про який вже я згадував. Зараз на сайті профільного Міністерства висить законопроект, зокрема який містить положення про створення кількох реєстрів, але чи буде це реалізовано? Потрібен час.

Також у разі звернення споживача до Держпродспоживслужби у зв’язку із відсутністю підтверджуючих документів про органічне походження продукту, до продавця псевдо органіки може бути застосовано штраф у розмірі 30% від партії товару саме за відсутність достовірної та повної інформації про товар.

 

Як ви бачите старт ринку землі в Україні? Як слід, на вашу думку, виписати умови купівлі–продажу родючих українських чорноземів аби іноземні великі латифундисти не скупили всю українську землю? Дайте свої поради парламентарям.

– Україні однозначно потрібен закон. Його потрібно дуже чітко виписати, обмеження та запобіжники передбачити. Він, першою чергою, має захищати права пересічного фермера, дати йому можливість заробляти на своїй землі та прописати механізм запобігання продажу землі за безцінь. Це основоположний закон, наприклад такий, як про обіг цивільної зброї, обіг якої зараз регламентується підзаконними актами МВС. Слід звернутися до європейського досвіду.

Щодо великих компаній з великими ресурсами то вони, в сучасних обставинах, завжди знайдуть можливість досягнути бажаного. Був період, коли Мораторій не діяв, і зацікавлені вже купили собі частину земель, значна частина чорноземів орендуються. Тобто вони адаптуються до ситуації і для таких компаній істотного значення не має на скільки врегульований ринок земель, може навіть навпаки, чим менш врегульований тим краще. Тому в першу чергу слід захищати первинного власника землі, селянина.

 

Довідка:

Михайло Дворак
юрист, адвокат

Партнер Консалтингової групи ACCOUNT (Україна, Київ)

Group of companies ACCOUNT – група компаній, фінансовий та правовий супровід юридичних осіб

Напишите нам

Открыты к предложениям. Ответим на вопросы. Окажем помощь.